加密与建筑：由代币资助的建筑物

在美国，房屋价格中位数目前大约是家庭收入中位数的7倍。而在40年前，这一比例仅为3倍。整整一代人购房的数学逻辑悄然变得面目全非，而这种被蚕食的算术引发了二十多岁和三十多岁人群深谙的某种焦虑反应。年轻夫妇算完账后意识到买房是不可能的，于是决定等待。等待变成了数年，数年拉长为数十年。他们逐渐接受了现实：他们永远无法拥有自己居住的房产；只要当地市场允许，房东提高租金的速度甚至比通胀还要快；而他们省吃俭用攒下的任何储蓄，都流入了其他领域，而不是变成可以留给后代的资产。这是大部分发达国家整整一代人的住房写照，而在大多数情况下，造成这一切的始作俑者也不再为此道歉。

个中原因按其重要程度依次为政治、经济和人为因素。建筑属于介于这三个领域之间的稀有物种。所有现存的建筑物之所以存在，是因为有人出资买单；它们之所以获得批准，是因为有人基于往往与内部居住体验毫无关系的考量，认定了它们存在的价值——无论它们建在何处，标价几何，几乎没有征求过真正居住者的严肃意见。那些往往对建筑形态思考得最为深入的人，通常并不拥有房产。然而，加密技术已经开始着手补救这个问题；尽管方式十分微小且低调。人们开始拥有不再相同的选择。这种改变目前还称不上革命性。它足够真实，值得讨论，但不必带有通常的过度吹嘘。

中位数的疯狂

美国住房变得昂贵的大部分原因与建造本身无关。原材料确实变贵了，但没有贵7倍。劳动力成本上涨了，但也没有翻7倍。土地本身的价格、获得该土地开发许可的价格、应对曾经罕见的天气事件的保险成本，以及在以往不可能存在的金融条件下为这一切买单的资本成本，其涨幅已经接近这一倍数。在多数情况下，实际的物理建筑物反而是整套机制中最不昂贵的部分。

再加上几十年来推行的分区法规，这些法规实际上已将建造人们真正负担得起的住房定为非法。独栋独户专用的分区制是美国的产物，并且已被美国输出到其郊区，它使该国大部分住宅用地上建造公寓变得非法。这并非偶然。那些已经拥有独栋房屋的人一次又一次地投票反对任何可能允许附近进行高密度开发的分区变更。这让他们在经济上有动力去压制供应。他们通过一切可能的政治途径去追求这一利益。这种限制一直存在。

这种循环在其他国家也同样上演，细节不同，但基本节奏一致。伦敦刚刚收紧了其规划系统：建造步伐变得极其缓慢。由于温哥华的海外买家市场，该地的房价整整一代人都高耸入云。悉尼的负扣税优惠政策将住房变成了带杠杆的退休产品。东京的情况则恰恰相反，其分区和监管框架出奇地宽松，带来了更多的住房供给、更低的价格和更少的波折——城市规划者对其进行了大量研究，渴望探明“为什么”这些条件会成为例外。每个市场都是很久以前由政治选择所塑造的，每个市场都有一群既得利益者，他们会全力抵抗任何危及自身处境的改变。建筑设计师们正是在这种限制之下开展工作的。限制不是他们设定的，也不是他们投票决定的。他们所设计的建筑，充其量只是在政治夹缝中勉强求得生存的作品——并不一定代表他们初衷想要建造的模样。

谁来决定建什么

像所有大型建筑一样，它孕育于公共流程的花哨外壳之下，却最终落定于寻租谈判的残酷现实中。开发商申请许可。规划委员会举行听证会。邻里提出反对。地方当局官员以索取让步作为支持的代价。建筑师调整设计。社区委员会要求开发商出资修建公园、升级学校、划出经济适用房配额、委托公共艺术项目，或这些条件的某种组合。单独来看，每一项要求都显得合情合理。但加在一起，它们拉长了施工周期，并在账单上直接平添了数百万美元，最终这些费用都将由最终建筑物的买家或租客直接买单。

政客们在这方面抱有类似的动机。在大多数（但并非所有！）美国城市中，建筑业及其盟友——房地产利益集团和为之劳动的工会——为地方民选官员的竞选活动提供了巨额捐款。如果一名议员否决了过多的项目，他们就会失去捐赠者的支持。把太多的议员选下台。正确的策略是在尽可能多地榨取让步的同时，批准少于选民所期望的项目数量——这也是几十年来美国大城市普遍存在的现状。北美大陆上一些成本最为高昂的城市，甚至有议员因收取直接利益以换取许可证批准而遭起诉的先例。这些最终落到起诉阶段的案件，不过是一个更庞大模式中最显眼的冰山一角。

租房者——受住房供应影响最深的人群——在地方选举中的投票率远低于房屋所有者。他们搬家更频繁。他们不太关心地方选举。而且，他们不会出席那些拍板决策的规划听证会。这就导致了一种动态：最能从新住房中受益的人群在政治进程中被系统性地代表不足，而从阻碍新住房中获益的人群则被过度代表。这不是阴谋，而是谁有时间和动机去出席听证会的必然结果。在过去近20年里，任何在美国大城市忍受过社区委员会会议的人都目睹了这种动态的慢动作上演：十几个退休的房主发言反对拟建的建筑物，而本可以在那里居住的一千名未来租客却在上班、上学，或者还在别的城市乃至另一大洲。

这种体制反过来造就了当下的建筑师：类似于持有执照的承包商。他们只是按需设计。他们调整设计以迎合不同的利益相关方。他们在最终成品上署名。那种将建筑师浪漫化为独具远见的天才形象，就像名望和个性泛滥塑造出的名厨英雄形象一样，除了极少数明星从业者之外，大多只是虚构。令人遗憾的现实是，许多建筑师毕生都在城市强加给他们的政治和金融结构限制下从业，而这些结构极少容得下有趣的事物。曾经憧憬着设计下一座伟大城市地标的优秀年轻建筑系毕业生，在短短几年内就会发现，他们大部分时间都在同一套矩形中层建筑图纸上缝缝补补，因为他们的事务所已被签约将这种图纸复制到六七个不同的地点。

既得利益者及其选票

已经拥有房屋的人在住房政策中拥有特殊的利益诉求。房屋是他们最大的资产，其价值在很大程度上取决于当地住房供应持续受限。在他们的盈亏表上，周围的每一栋新公寓楼都是他们资产折旧的一笔微小负债。即便选民怀有慈善之心，要让他们违背自身经济利益去为完全陌生的、永远买不起其社区住房的人投票，这种认知过载也是大多数人不愿承担的负担。所以他们投了反对票。他们出现在会议上。他们向市议会表示，他们原则上支持经济适用房，但不能建在这里，不能建在那里，也不能达到这种密度。他们没有说谎。这两种想法都存在于他们的观念体系中。而现行体制也为他们的做法带来了回报。

随着住房价值的升高，这种预期变得愈发强烈。一处在20年间升值100%的房产，可能是大多数美国中产家庭在无需工作的情况下所能获得的金额最大的所谓“收入”。他们不会投票来推翻这一现状。他们的子女即便在附近长大，大概率也无法体面地搬进父母所在的社区，而只能去更便宜的地方落脚或长期通勤。居委会不会为他们解散。这种循环一代又一代地重演，限制政策的受益者比承担代价的人拥有更大的政治权力。

海外投资者的介入让局面变得更加扑朔迷离。温哥华的房地产市场变成了一团乱麻，源自中国的资本大量收购房屋并非为了居住，而更像是将资产停泊在境外监管触及不到的避风港。多伦多和悉尼上演了同样的戏码。那些实际受益人往往深埋于壳公司链条之中、最终指向不配合国际税务机关调查的法外管辖地的海外有限责任公司（LLC），很快就掌握了伦敦市中心社区相当可观的份额。纽约和迈阿密也吸纳了类似的资金流。房屋无人居住，灯火常年不亮。政治应对哪怕姗姗来迟，也往往于事无补——因为那些本应出面解决问题的政客，起初接受的竞选资金正是来自操盘这些资金流的同一批经纪人。

单是 Airbnb 的问题就足以用一小段来阐述。在过去十年中，全球各地的城市已经将其相当比例的长期租赁房源拱手让给了以 AirBnB 为代表的短租平台。对房产业主来说，这笔账算起来很简单：Airbnb 一晚的收益可能比长租租客30天的租金还要高——但对社区的整体影响，却是对那些街区曾经存在的稳定居住文化的持续绞杀。这些平台激烈游说反对任何监管。那些奋起反击并对违规行为课以重罚的城市，看到了一部分长租房源的回归。而那些消极抵抗的城市，则彻底失去了它们。

加密技术带来的悄然转变

在这个不完美的市场中，加密技术做成了几件引人注目的事。首先是通过 RealT、Lofty 等平台将单套出租物业代币化。这些平台收购单户住宅出租物业，设立特殊目的实体（SPV）来持有每一处物业，并发行代表每套房屋碎片化所有权的代币。你只需花上50美元就能买到这些代币。买家根据自己的持仓份额按月瓜分租金。这种模式并没有颠覆世界，但它为一类人群——小额储蓄者、国际投资者以及不断被直接买房市场拒之门外的人们——提供了涉足住宅房地产资产类别的微薄份额，而在以往这是遥不可及的。

到2020年代中期，这些平台及同类项目已经将数十亿美元的住宅和商业地产搬上了区块链。在现行证券框架下将机构级物业代币化的早期范例是2018年的 St. Regis Aspen Resort 代币化项目。随后的交易将写字楼、酒店投资组合以及标志性地标物业纳入链上资产列表，横跨从瑞士到新加坡的更广泛管辖区——此外还包括几个监管环境演变速度快于美国或欧盟的新兴市场。迄今为止，这些交易在全球房地产市场中所占的份额依然微不足道。但其规模已足以促使更大型的机构玩家开始投入真正的人力去探究下一步的发展。

操作层面的变革则更为深远。建筑工程款项以往流经迟缓且充斥纠纷的中间人链条，如今是否可以直接通过稳定币转账从一方付给另一方，甚至在满足某些里程碑时通过智能合约自动结算？建筑师不再需要焦灼地等待发票报销。这让分包商在工程验证通过时即刻拿到薪水。在海湾国家大型项目上的外来务工人员——此前往往依附于单一雇主对其薪资和旅行证件的控制——现在在某些试点项目中，可以直接将款项自动接收到他们自己的钱包中。然而，这些改善并未普及到每个角落，试点规模尚小，且许多项目底层的劳工剥削问题依旧存在。不过，凡是有所建设的地方，其结构性进展都是实打实的，而正是这种微小的体制缝隙最终让进步得以发生。

建筑材料的链上溯源已经开始解决一类长期未决的新问题。伪劣钢材、冒充结构级的低标号混凝土、未达到标印规格的电气元件——这些绝非阴谋论的末日幻想：它们是导致实际建筑物倒塌和数十载责任追究的系统性失效模式。通过追踪材料从制造商经由每个中间商直至施工现场的全流程，并将每笔流转记录在公共区块链上，这一验证难题便能以纸质文件从未能实现的方式迎刃而解。这一点并没有逃过保险公司的注意，他们开始为采用区块链验证供应链的项目提供保费折扣，这反过来进一步加速了大型承包商的采纳——这些承包商对技术背后的意识形态毫无兴趣，但却极其在乎自己的保费账单。

这些合约由智能合约裁决，同时也限制了自由裁量权，而这在历史上一直是建筑腐败的主要温床之一。向企业索贿的机会将大大减少，因为一旦里程碑通过独立验证，款项便会自动释放。然而，这并不是万无一失的保证，因为检验员本身是凡人，因而也存在被收买的可能。但这仅仅是切断了腐败滋生的一部分接触面，而腐败正是导致工程在普遍存在该现象的地区成本居高不下的主因之一。

代币化建筑与租客从未拥有过的利益

代币化房地产最激进的形式是建筑 DAO 模式——一群代币持有者购买底层不动产，通过链上投票进行治理，并分配其收益。CityDAO 社区最为人熟知的便是利用怀俄明州的土地，其唯一目的就是在这片土地上建立一座城市。许多小型 DAO 在萧条的城市地区收购老旧建筑，旨在将这些空间改造为归大众所有的社区场所。成效各异。其中一些项目在治理争议中轰然瓦解，这在任何当过业主委员会委员的人看来都毫不陌生，在那些地方，每一次分歧实际上都只是长期积怨的宣泄口，每场个人恩怨都演变成了整个社区的生死存亡危机。其他项目则在艰难摸索中向实际入驻的目标推进。

这些实验的趣味之处不在于它们在特定案例中是否奏效，而在于它们的存在本身。迄今为止，房地产所有权基本只是开得起大额支票的人的专属特权。成千上万的人共同汇集微小资金去购买一栋大楼的模式，在传统证券领域之外从未存在过，因为其中繁冗的文件工作足以劝退除了一个人之外的所有参与者。新的链上版本将这些文书工作大幅压缩，使得小规模的集体所有权成为可能，从而创造了一种以往未曾有过的参与性活动范畴。一个毫无过往持有经验的租客，可以拥有自己所租大楼的 1/25 或其他地方的同类份额——无需满足房贷申请资质，也不需要准备六位数的首付款。

问题在于，从整个住房危机的宏观尺度来看，这是否无关痛痒。代币化并不会真正让你的住所变得更安全。它无法改变土地分区。它无法撼动把持着市政政府的房主利益集团。它无法遏制外国资本的涌入，对平抑飙升的城市物价毫无帮助。它只是赋予了少数租客在某些建筑中的名义份额，这相较于现状是一种改善，但远不足以修复已经千疮百孔的系统。那些声称加密技术将解决住房危机的人无异于过度吹嘘。而这些人永远看不到我们已经取得的具体微小的进步，因为他们都假装这并没有落地成真并发挥任何作用。

长远的问题在于，这些运营层面的改进——直接支付、链上溯源、智能合约项目管理、碎片化所有权——是否能累积成建筑物资助和管理模式的全局性变革。建筑行业的技术发展史表明，这种演变往往是缓慢而渐进的，每一项微小的优势都会在数十年间悄无声息地被吸纳为常态的一部分。如今正在以不同方式立项和管理的建筑物，将成为下一代建筑的雏形。这种转变从外部看可能并不明显，直到其累加效应显现并在事后变得清晰可见。

此外，还有加密原生所有者对他们出资建造的建筑物抱有怎样的诉求。这与加密行业创业者在新加坡收购一座历史保护建筑作为其企业总部截然不同——也不同于房地产开发商在大多数居民无力负担的城市建造投机性共管公寓。早期由加密资金资助的某些建筑物极其高调奢华，以至于整个行业都引以为耻。另一些则是在传统资本未曾注意到的社区中进行的目的明确的介入干预。建造什么样的建筑物反映了是谁在建造，而当下的建造者正在树立声誉，这将决定其后继者获准做些什么。再过二十年，一座大都市的天际线上很可能会耸立着几栋建筑，它们之所以能够拔地而起，仅仅是因为其建筑师在受训时尚不存在的金融机制，而其政治生态也将与其周边邻舍有着微妙的差异。

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