Криптовалюта и архитектура: здания, финансируемые токенами

Медианная цена дома в США сейчас примерно в семь раз превышает медианный доход домохозяйства. Сорок лет назад она была выше всего втрое. Математика покупки жилья за жизнь целого поколения изменилась до неузнаваемости, и этот сломанный расчет вызывает болезненную реакцию, слишком хорошо знакомую тем, кому сейчас от двадцати до тридцати с небольшим. Молодая пара делает подсчеты, понимает, что это невозможно, и решает подождать. Ожидание затягивается на годы. Годы перерастают в десятилетия. Они смиряются с мыслью, что никогда не будут владеть местом, где живут, что арендодатель сможет повышать плату быстрее инфляции, пока позволяет местный рынок, и что любые сбережения, выжатые из бюджета, уйдут на повседневные нужды вместо актива, который можно было бы передать детям. Такова история жилья целого поколения на большей части развитого мира, и люди, стоящие за этим, чаще всего даже не собираются за это извиняться.

Причины этого — политические, экономические и человеческие именно в таком порядке важности. Архитектура относится к более редкой сфере, находящейся на пересечении всех трех. Любые существующие здания возникли потому, что кто-то за них заплатил, и были одобрены лишь потому, что кто-то счел их наличие целесообразным исходя из соображений, в основном не связанных с тем, что происходит внутри — независимо от локации и ценника, и без реального участия будущих жильцов. Люди, которые глубже всех размышляют о том, какими должны быть здания, обычно ими не владеют. Однако криптоиндустрия уже начала решать эту проблему, пусть тихо и в очень скромных масштабах. Перед людьми начинают открываться несколько иные возможности. Этот сдвиг пока не стал революционным. Но он достаточно реален, чтобы заслуживать обсуждения без обычного хайпа.

Медианное безумие

Большая часть причин дороговизны американского жилья не связана с самим строительством. Сырье подорожало, но не в семь раз. Стоимость рабочей силы выросла, но не семикратно. Цена самой земли, стоимость получения разрешений на строительство, расходы на страховку от ранее редких погодных явлений и стоимость капитала в беспрецедентных финансовых условиях подскочили примерно с тем самым коэффициентом. В большинстве случаев возведение физического каркаса — наименее затратная часть всей системы.

Добавьте к этому десятилетия зонирования, которое фактически сделало незаконным строительство жилья, доступного людям. Зонирование только под одну семью (single-family zoning) — изобретение США, успешно экспортированное в пригороды, — делает квартиры вне закона на большей части жилой территории страны. Это не случайность. Те, кто уже владел домами на одну семью, раз за разом голосовали против любых изменений зонирования в пользу более плотной застройки. Финансово им выгодно искусственно сдерживать предложение. Они отстаивали этот интерес всеми доступными политическими средствами. Ограничение сохраняется и сегодня.

Этот цикл повторяется и в других странах со своими нюансами, но в том же ритме. Лондон вернул свою консервативную систему планирования — темпы строительства стали черепашьими. В Ванкувере рынок зарубежных покупателей на целое поколение запустил цены в стратосферу. Налоговая льгота negative gearing в Сиднее превратила жилье в закредитованный пенсионный продукт. Противоположное происходит в Токио: на удивление либеральное регулирование обеспечивает больше жилья, низкие цены и меньше драмы — предмет зависти урбанистов, пытающихся понять, почему этот опыт остается исключением. Каждый рынок сформирован политическими решениями далекого прошлого, и везде есть свои бенефициары, готовые бороться с любыми угрозами их статусу. Это рамки, в которых работают архитекторы. Не они их устанавливают. Не они за них голосуют. Здания, которые они проектируют, — это лишь то, чему удалось пробиться сквозь политический кордон, а не обязательно то, что они сами хотели бы построить.

Кто решает, что будет построено

Любое крупное здание рождается в мишуре публичных процедур, но обретает финальный вид в ходе жесткого торга за ренту. Девелопер подает заявку на разрешения. Комиссия по планированию проводит слушания. Соседи протестуют. Члены местных органов власти выбивают уступки в обмен на поддержку. Архитектор перекраивает проект. Общественный совет требует, чтобы застройщик оплатил парк, реконструкцию школы, квоту на доступное жилье, арт-объект или все сразу. По отдельности каждое требование может звучать разумно. Вместе они растягивают сроки и вешают на проект миллионы дополнительных расходов, которые в итоге оплатят покупатель или арендатор.

У политиков здесь свои стимулы. В большинстве американских городов строительная отрасль и ее союзники — инвесторы в недвижимость и связанные с ними профсоюзы — щедро спонсируют кампании местных чиновников. Заблокируешь слишком много проектов — потеряешь спонсоров и вылетишь из кресла. Рациональная стратегия — выбивать максимум уступок, одобряя меньше проектов, чем нужно горожанам. Именно это десятилетиями и происходит в мегаполисах США. В самых дорогих городах континента есть конкретные уголовные дела, где чиновников ловили на прямых взятках за разрешения. И судебные иски — лишь верхушка айсберга.

Арендаторы — те, по кому дефицит жилья бьет сильнее всего, — голосуют на местных выборах гораздо реже домовладельцев. Они чаще переезжают, меньше интересуются локальной повесткой и не ходят на слушания, где принимаются ключевые решения. В итоге те, кому жилье нужнее всего, систематически лишены голоса, а те, кому выгодно блокировать стройку, представлены в избытке. Никакого заговора: простая арифметика стимулов и свободного времени. Любой, кто бывал на слушаниях общественных советов за последние 20 лет, наблюдал эту картину: десяток пенсионеров-домовладельцев выступает против нового дома, пока тысячи будущих жильцов находятся на работе, на учебе или вовсе на другом конце света.

Эта система формирует и архитектора, превращая его скорее в сертифицированного подрядчика. Он просто чертит то, что требуется, подгоняет проект под запросы стейкхолдеров и ставит свою подпись. Романтический образ архитектора как творца-одиночки — миф, доступный лишь горстке звезд индустрии. Горькая правда в том, что большинство архитекторов всю жизнь подстраиваются под финансовые и политические рамки городов, редко позволяющие создать что-то выдающееся. Талантливый выпускник, мечтавший строить шедевры, через пару лет осознает, что просто штампует вариации одной и той же типовой среднеэтажки, которую его бюро продает на десяток разных площадок.

Собственники с правом голоса

У владельца жилья весьма специфический интерес в жилищной политике. Дом — его главный актив, и его стоимость напрямую зависит от дефицита предложений на рынке. В его личной бухгалтерии каждая новая новостройка неподалеку — это небольшой минус к капитализации собственного жилья. Даже при всем альтруизме голосовать против личной выгоды ради незнакомцев, которые иначе не смогут позволить себе этот район, готовы немногие. Поэтому они голосуют против. Они приходят на слушания. Они заявляют совету, что поддерживают доступное жилье в принципе — просто не на этой улице и не такой этажности. Они искренни: обе эти мысли спокойно уживаются в их картине мира, а система их за это поощряет.

По мере роста цен этот эффект лишь усиливается. Дом, подорожавший на 100% за двадцать лет, — это чаще всего самый крупный «доход», который средняя американская семья получает без физического труда. Никто не проголосует за откат назад. Их выросшие дети, возможно, не могут позволить себе жить рядом с родителями и вынуждены уезжать или тратить часы на дорогу. Но ассоциация соседей ради них правила менять не станет. Цикл повторяется из поколения в поколение: у бенефициаров дефицита всегда больше политического веса, чем у тех, кто за него платит.

Иностранные инвесторы усложняют картину еще сильнее. Рынок Ванкувера превратился в хаос, когда капитал из Китая стал скупать дома не для жизни, а как способ припарковать деньги подальше от контроля властей. Та же история произошла в Торонто и Сиднее. Зарубежные юрлица с цепочками подставных компаний в закрытых офшорах скупили значительную долю недвижимости в центре Лондона. Аналогичные потоки захлестнули Нью-Йорк и Майами. Дома пустуют, свет в окнах не горит. Реакция властей, если и случается, всегда опаздывает: политики, обязанные решать проблему, часто получают средства на кампании от тех же брокеров, обслуживающих эти денежные потоки.

Вопрос с Airbnb заслуживает отдельного внимания. За последнее десятилетие города по всему миру потеряли огромную долю долгосрочного жилья из-за платформ краткосрочной аренды. Для собственника расчет очевиден: посуточная сдача выгоднее месячной аренды. Но для районов это обернулось разрушением привычной среды. Платформы яростно сопротивляются регулированию. Города, давшие отпор и введшие жесткие штрафы, вернули часть фонда на рынок. Те, кто промедлил, — просто потеряли его.

Что крипта уже тихо меняет

На фоне этого неэффективного рынка блокчейн-индустрия нащупала несколько интересных решений. Первое — токенизация арендной недвижимости через такие платформы, как RealT, Lofty и ряд других. Площадки выкупают дома, создают для каждого отдельное юрлицо (SPV) и выпускают токены, дающие право на долю в объекте. Порог входа — от $50. Владельцы токенов получают свою долю ренты пропорционально вложениям. Модель не переворачивает мир с ног на голову, но она дает мелким инвесторам и тем, кто отрезан от прямой покупки жилья, доступ к классу активов, который раньше был для них закрыт.

К середине 2020-х годов через такие инструменты были переведены в ончейн жилые и коммерческие объекты на миллиарды долларов. Ранним примером токенизации институционального уровня в рамках закона о ценных бумагах стал St. Regis Aspen Resort в 2018 году. Позже к ончейн-активам добавились офисные центры, гостиничные сети и знаковые объекты в юрисдикциях от Швейцарии до Сингапура, а также на развивающихся рынках, где регулирование адаптировалось быстрее, чем в США или ЕС. В масштабах мирового рынка объемы пока ничтожны, но уже достаточны, чтобы крупные институционалы начали формировать команды для работы в этом направлении.

Более глубокие изменения происходят на операционном уровне. Строительные платежи, традиционно проходившие через медленную цепочку посредников с постоянными спорами, теперь могут переводиться напрямую между сторонами в стейблкоинах — зачастую автоматически через смарт-контракты при закрытии этапов. Архитектору больше не нужно месяцами ждать оплаты счета. Субподрядчик получает расчет сразу после приемки работ. Рабочий-мигрант на мегастройке в странах Персидского залива, зависевший от работодателя в вопросе зарплаты и документов, в рамках ряда пилотных программ может получать средства прямо на свой кошелек. Конечно, это пока точечные проекты, и проблем с условиями труда на многих стройках хватает. Но там, где инфраструктура развернута, прогресс вполне ощутим, закрывая давние институциональные пробелы.

Ончейн-происхождение стройматериалов начинает решать другую застарелую проблему. Контрафактная сталь, низкомарочный бетон под видом конструкционного, несоответствующая маркировке электрика — это не выдумки сторонников теории заговора, а системные сбои, приводящие к обрушениям зданий и многолетним судебным искам. Отслеживая материалы от завода через всех посредников до площадки с записью каждого шага в публичном блокчейне, проблему верификации удается решить так, как никогда не позволяли бумажные накладные. Страховые компании уже обратили на это внимание: они начинают предлагать скидки на полисы для проектов с прозрачной блокчейн-цепочкой поставок, что подстегивает интерес крупных генподрядчиков, далеких от идеалов Web3, но внимательно считающих расходы на страховку.

Процессы регулируются смарт-контрактами, ограничивающими субъективные решения, которые исторически служили главным источником коррупции в строительстве. Возможностей вымогать взятку становится меньше, если выплата уходит автоматически по факту независимой верификации этапа. Это не исключает человеческий фактор полностью, ведь инспекторы остаются людьми. Но это заметно сужает поле для коррупционных маневров, из-за которых себестоимость строительства в ряде регионов неоправданно завышена.

Токенизированные здания и доля, которой у арендаторов никогда не было

Наиболее радикальная форма токенизации недвижимости — модель DAO для зданий: сообщество держателей токенов покупает объект, управляет им через ончейн-голосование и распределяет прибыль. Проект CityDAO приобрел землю в Вайоминге с идеей построить город. Ряд небольших DAO выкупали старые здания в депрессивных районах, стремясь превратить их в общественные пространства, принадлежащие жителям. Результаты неоднозначны. Некоторые инициативы погрязли во внутренних распрях, до боли напоминающих собрания ТСЖ, где любой спор маскирует старые обиды, а личные конфликты парализуют развитие. Другие медленно, но верно доводят объекты до реальной эксплуатации.

Ценность этих экспериментов не в стопроцентном успехе каждого кейса, а в самом факте их существования. Владение недвижимостью долгое время оставалось привилегией тех, кто мог выписать крупный чек. Модель, при которой тысячи людей объединяют небольшие суммы для покупки здания, вне крипты была нереализуема из-за бюрократии, отпугивающей мелких участников. Блокчейн снижает издержки на оформление настолько, что коллективное владение становится доступным при микрочеках, формируя новый уровень участия. Арендатор без опыта инвестиций может владеть 1/25 здания, где он живет, или аналогичной долей в другом месте — без оформления ипотеки и шестизначного первоначального взноса.

Вопрос в том, насколько это значимо в масштабах глобального жилищного кризиса. Токенизация сама по себе не делает квадратные метры доступнее. Она не отменяет зонирование, не лишает влияния консервативных домовладельцев и не останавливает приток иностранного спекулятивного капитала в перегретые мегаполисы. Она лишь дает единицам арендаторов номинальную долю в активах, что лучше полного отсутствия альтернатив, но недостаточно для системного решения проблемы. Утверждения о том, что криптовалюта спасет рынок жилья, оторваны от реальности. Но и полностью обесценивать реальные небольшие шаги вперед тоже не стоит.

Главная интрига в долгосрочной перспективе: сложатся ли эти операционные улучшения — прямые расчеты, ончейн-верификация сырья, управление через смарт-контракты, долевое владение — в тектонический сдвиг в том, как здания строятся, финансируются и обслуживаются? История строительных технологий показывает, что изменения происходят медленно, шаг за шагом, становясь нормой на протяжении десятилетий. Объекты, которые сегодня строятся и администрируются по-новому, станут прототипами для будущих поколений. Этот сдвиг может быть незаметен со стороны, пока накопленный эффект не станет очевидным постфактум.

Есть и вопрос того, чего хотят от архитектуры криптоэнтузиасты, финансирующие проекты. Это не просто покупка исторического особняка под штаб-квартиру компании в Сингапуре и не спекулятивная застройка апартаментами, которые местным не по карману. Первые здания, профинансированные криптокапиталом, порой отличались показной роскошью, вызывавшей недоумение у профессионального сообщества. Другие, напротив, стали точечными инвестициями в районы, заброшенные традиционным капиталом. Архитектура всегда отражает заказчика, и те, кто строит сегодня, формируют правила игры для своих преемников. Через двадцать лет на панорамах мегаполисов наверняка появятся здания, появление которых стало возможным лишь благодаря финансовым механизмам, недоступным прежним поколениям архитекторов, и внутренняя политика этих объектов будет принципиально иной.

Для строительных организаций, подрядчиков и платформ недвижимости, которым приходится проводить сотни и тысячи переводов в стейблкоинах — зарплаты, расчеты с поставщиками, начисления держателям токенов, — стоимость каждой транзакции играет куда большую роль, чем принято упоминать в презентациях. Именно здесь бот для аренды энергии в сети TRON становится необходимой инфраструктурой, а не приятным бонусом. В Telegram бот Netts Energy Charge Bot позволяет пополнять кошелек вручную, выдавая до 131k Energy по запросу, а также предлагает авторежим для поддержания баланса адреса. В непиковые часы средняя стоимость составляет 25 sun за единицу Energy, что дает среднюю стоимость энергии на транзакцию около 1.625 TRX, предлагая выгодные варианты покупки TRON Energy без необходимости замораживать или стейкать собственный TRX. Такая экономия — ключевая разница между прибыльной операционной моделью и размыванием собственной маржи для бизнеса, проводящего сотни транзакций со стейблкоинами ежедневно в управлении портфелем или токенизированным строительным проектом.