暗号資産と建築：トークンによって資金調達される建造物

現在、米国における住宅価格の中央値は世帯所得の中央値の約7倍に達しています。40年前は3倍でした。住宅購入の計算式は、ひとつの世代全体によって徐々に認識できないものへと変わり、崩壊した算術は20代や30代の誰もが痛いほどよく知る切実な反応を引き起こしています。若いカップルは計算し、それが不可能であることを悟って待つことを決めます。その待機期間は何年にも及びます。年数は何十年にも及びます。彼らは自分たちの住む場所を所有することは決してないという事実を受け入れ、地域の市場が許す限り、家主はインフレよりもさらに速く家賃を引き上げることができ、予算から何とか絞り出した貯蓄も、子供たちに残せる資産の取得以外のものに消えていくという現実を受け入れます。これは先進国の大部分における一世代全体の住宅にまつわる現実であり、ほとんどの場合、その背後にいる人々はもはやそれに対して謝罪することはありません。

その原因は、重要度の順に政治的、経済的、そして人間的なものです。建築は、これら3つの領域すべての真ん中に存在する珍しい分野に属しています。存在するすべての建物は、誰かがその対価を支払ったからこそ存在し、それらが承認されたのは、実際にそこに住む人々からの本格的な意見などなく、どこに配置されようと、どんな値札が付けられようと、内部で何が起こるかとはほとんど無関係な考慮事項に基づいて、誰かがその存在に価値があると判断したからです。建物のあり方について最も注意深く考える傾向がある人々は、通常、建物を所有していません。しかし、暗号資産は非常に小規模で静かな方法ではあるものの、すでにこの問題の是正を始めています。人々は従来とは異なる選択肢を手にし始めています。この変化は、現時点ではまだ革命的ではありません。よくある誇大宣伝なしに、議論に値するだけの現実味を帯びています。

中央値の狂気

アメリカの住宅が高騰した理由の多くは、建築そのものとは無関係です。原材料費は高くなりましたが、7倍にはなっていません。人件費も上昇しましたが、7倍にはなっていません。土地自体の価格、その土地に建築許可を得るための費用、かつては稀だった気象災害に対する保険料、そして以前には存在し得なかった金融条件下でこれらすべてを支払うための資本コストが、それに近い倍率で上昇しているのです。多くの場合、物理的な建物自体は、装置全体の中で最も安価な部分となっています。

さらに、人々が実際に購入できるような住宅を建てることを実質的に違法にしてきた数十年分の用途地域指定（ゾーニング）規制も加わります。米国発祥であり、米国がその郊外に輸出した単一家族専用のゾーニングは、国の住宅用地の大部分でアパートの建設を違法にしています。これは偶然ではありません。すでに単一家族向け住宅を所有していた人々は、近隣の高密度開発を可能にするようなゾーニングの変更に対して何度も反対票を投じました。これにより、彼らには供給を抑制し続ける経済的動機が生まれました。彼らはあらゆる政治的手段を通じてその利益を追求しました。その制約は今も続いています。

そのサイクルは、詳細は異なりながらも基本的なリズムは同じまま、他の国々でも繰り返されています。ロンドンは都市計画システムをかつての状態に戻したばかりで、建設ペースは極めて遅くなっています。バンクーバーでは外国人購入者市場のおかげで、1世代にわたり価格が成層圏にまで急騰しました。シドニーのネガティブ・ギアリング税制優遇措置は、住宅をレバレッジの効いた退職向け商品に変えてしまいました。逆の現象が起きているのが東京です。そのゾーニングと規制の枠組みは驚くほど自由主義的でありながら、より多くの住宅、より低い価格、そして少ない混乱を生み出しています。都市計画担当者たちは、これらの条件がなぜ例外的なのかを理解したいと研究しています。すべての市場は遠い昔に下された政治的選択によって形成されており、各市場には、自らの状況を脅かすあらゆる変化と戦う既得権益層が存在します。この制約こそが、建築家がその中で作業を行う枠組みです。彼らがそれを設定するわけではありません。彼らがそれについて投票するわけでもありません。彼らが設計する建物は、少なくともその政治的な難関をくぐり抜けることができたものであり、必ずしも彼らが建てたかったものとは限りません。

誰が建てるものを決めるのか

すべての巨大な建物がそうであるように、それらは公共プロセスの派手な殻から生まれつつも、交渉によるレント抽出という過酷な作業によって完成します。開発業者が許可を申請します。計画委員会が公聴会を開きます。近隣住民が反対します。地方自治体のメンバーは支持の見返りとして妥協を迫ります。建築家は設計を調整します。コミュニティ委員会は、公園、学校の改修、手頃な価格の住宅枠、パブリックアートの手数料、あるいはそれらの組み合わせに対する支払いを開発業者に求めます。個々に見れば、これらはそれぞれ完全に妥当かもしれません。しかし、それらが合わさることでタイムラインが引き延ばされ、最終的に建てられた物件の購入者や賃借人が直接支払うことになる請求書に数百万ドルが上乗せされるのです。

政治家もこの点に関して同様の動機を持っていました。すべてではありませんが、アメリカの大部分の都市において、建設業界とその同盟者たち——不動産関係者や彼らのために働く労働組合——は、地元選出の議員の選挙運動に多額の寄付を行っています。評議員があまりにも多くのプロジェクトを阻止すれば、寄付者からの支持を失います。あまりにも多くの評議員が落選することになります。正しい戦略とは、有権者が望むよりも少ないプロジェクトを承認しつつ、可能な限り多くの妥協を引き出すことであり、これこそが大半のアメリカの大都市で何十年にもわたって見られる状況です。大陸で最もコストの高い都市の一部では、許可承認と引き換えに直接的な賄賂を受け取ったとして評議員が起訴された具体的な事例があります。起訴に至るケースは、はるかに大きなパターンの最も目に見える一部分にすぎません。

住宅供給によって最も影響を受ける賃借人は、持ち家所有者に比べて地方選挙で投票することがはるかに少ないのが現状です。彼らは頻繁に引っ越しをします。地方選挙への関心も低いです。そして、決定が下される計画公聴会にも姿を現しません。このため、新しい住宅から最も恩恵を受けるはずの人々が体系的に過小代表され、新しい住宅の建設を妨害することで恩恵を受ける人々が政治プロセスにおいて過大代表されるという力学が生じます。これは陰謀ではありません。誰にその場に現れる時間と動機があるかという明白な結果です。米国の主要都市で20年近くにわたりコミュニティ委員会の会議を経験した人なら誰でも、この力学がスローモーションで展開するのを目撃してきました。提案された建物に反対する10人ほどの引退した住宅所有者が発言する一方で、そこに住んでいたはずの1000人の将来の賃借人は、職場や学校、あるいはまったく別の大陸にいるのです。

このシステムは、結果として建築家を資格を持った請負業者のような存在へと変えてしまいます。彼らは単に設計しなければならないものを設計するだけです。異なるステークホルダーを喜ばせるためにデザインを微調整します。そしてその結果に自分の名前を載せるのです。名声と個人の表現の普及によって英雄視された孤高の料理人のイメージと同様に、孤高の先見の明を持った人物としての建築家のロマンティックなイメージは、ごく一部の著名な実践者を除けば、ほとんどが作り話です。悲しい現実は、多くの建築家が都市によって提供される政治的・財政的構造の制約の中で実務を行いながら生涯を過ごしており、それらの構造が興味深いものを生み出すことを許すケースは滅多にないということです。次の素晴らしい都市のランドマークを設計することを思い描いていた優秀な若い建築学科の卒業生は、わずか数年のうちに、自分たちの事務所が複数の異なる場所で繰り返すよう契約している同じ長方形の中層建築物の図面修正を主に行っている現実に直面します。

すでに所有し、投票する人々

すでに住宅を所有している人は、住宅政策において奇妙な利害関係を持っています。住宅は彼らの最大の資産であり、その価値の多くは地元の住宅供給が制限され続けることに依存しています。彼らの損益計算書においては、周辺に新しいアパートが1棟建つごとに、自分たちの資産の価値がわずかに目減りすることになります。たとえ有権者が慈善的な意図を持っていたとしても、自分たちの地域に住む余裕が将来もないであろう赤の他人の利益のために、自身の経済的利益に反する投票を行うという認知的な過負荷は、大半の人が引き受けようとしない負担です。だから彼らは反対票を投じます。彼らは集会に現れます。彼らは全般的には手頃な価格の住宅を支持するが、ここでもなく、あそこでもなく、この密度でもないと評議会に伝えます。彼らは嘘をついているわけではありません。これらは両方とも彼らの信念体系の中にあります。そしてシステムは彼らに報いるのです。

住宅の価値が上昇するにつれて、その傾向はさらに強まります。20年間で100%値上がりした住宅は、多くの中流階級のアメリカ人家庭にとって、働くことなく手に入れることができるいわゆる「収入」の中で最も大きな金額である可能性があります。彼らがそれを元に戻すような投票をするはずがありません。彼らの子供たちが近隣で育ったとしても、親の居住地域に快適に暮らす余裕はおそらくなく、より安価な別の場所に行くか、通勤することになります。町内会が彼らのために解散することはありません。このサイクルは世代を超えて繰り返され、制約の受益者がその対価を支払う人々よりも強い政治的力を持つことになります。

外国人投資家がこの状況をさらに複雑にしています。バンクーバーの住宅市場は混乱に陥りました。中国マネーが、居住するためではなく、当局の手が届かない中国国外の安全な資金退避先として住宅を買い漁ったためです。トロントやシドニーでも同じことが起きました。国際的な税務当局と非協力的なタックスヘイブンに存在するペーパーカンパニーの連鎖の下に実際の受益者が隠されている海外法人が、ロンドン中心部の住宅街のかなりのシェアを所有するようになりました。ニューヨークやマイアミでも同様の資金流入が見られました。住宅には人が住んでいません。明かりは消えたままです。政治的な対応が取られるとしても、通常は後手に回り、手遅れになります。なぜなら、それを正すべき政治家たちが、そもそもその資金流出入を管理している仲介業者から選挙資金を受け取っているからです。

Airbnbの問題だけでも短い段落を割く価値があります。過去10年間で、世界中の都市がAirBnBのような短期賃貸プラットフォームによって、長期賃貸物件のかなりの割合を失いました。物件所有者にとって計算は単純です。長期の入居者が30日間で支払う額よりも、Airbnbの方が数日間の宿泊で多く稼げるからです。しかし、コミュニティ全体への累積的な影響は、かつてそれらの地域に存在していた安定した居住文化を継続的に締め出すことになりました。プラットフォーム側はあらゆる規制に対して猛烈なロビー活動を展開してきました。反撃に出て違反に対して重い罰金を課した都市では長期賃貸物件の一部が戻ってきましたが、抵抗しなかった都市では単に物件が失われました。

暗号資産が静かに変えてきたもの

この不完全な市場の中で、暗号資産は注目を集めるいくつかの動きを見せています。第1に、RealTやLoftyをはじめとする一握りのプラットフォームによる個別の賃貸物件のトークン化です。これらのプラットフォームは単一家族向けの賃貸住宅を買い取り、それぞれを所有するためのSPV（特別目的会社）を設立し、各住宅の分別所有権を表すトークンを発行します。これらのトークンは50ドルという低額から入手可能です。購入者は保有割合に応じて毎月の家賃の分配を受け取ります。このモデルは世界を劇的に変えるものではありませんでしたが、小口の貯蓄者、海外の投資家、直接購入の機会を奪われ続けている人々といった層に、他の方法では手の届かなかった住宅用不動産というアセットクラスへの控えめな投資機会を提供しました。

2020年代半ばまでに、これらや類似のプラットフォームは数十億ドル相当の住宅用および商業用不動産をオンチェーン化しました。既存の証券フレームワークの下でトークン化された機関投資家グレードの不動産の初期の例としては、2018年のSt. Regis Aspen Resortのトークン化が挙げられます。その後の取引により、オフィスビル、ホテルポートフォリオ、ユニークなランドマーク物件が、スイスからシンガポールに至るまで、より広範な法域にわたるオンチェーン資産のリストに追加されました。これには、規制環境が米国やEUよりも急速に発展したいくつかの新興市場も含まれます。これまでの取引は依然として世界の不動産市場のごくわずかな部分を占めるに過ぎません。しかし、より大規模な機関投資家が次に何が起こるかを見極めるために本格的な人員を投入し始める程度には十分な規模となっています。

より本質的な変化は運用レイヤーにあります。紛争がつきもので遅延しがちだった仲介業者の連鎖を経由していた建設支払いは、特定の客観的条件（マイルストーン）が達成された際にスマートコントラクトを介して自動的に行われるステーブルコイン送金として、関係者間で直接移動できるでしょうか？建築家は請求書が処理されるのを長く待つ必要がなくなります。これにより、作業が承認された時点で下請業者に給与が支払われます。湾岸諸国のメガプロジェクトに従事する外国人労働者は、従来は1つの雇用主による給与や渡航書類の管理に依存していましたが、一部のパイロットプログラムでは、自身のウォレットへの自動支払いを受け取ることができるようになっています。もっとも、これらの改善はすべての場所に適用されているわけではなく、実験的な取り組みは小規模であり、多くのプロジェクトで根本的な労働問題は残っています。しかし、構築されている部分における構造的な進歩は本物であり、技術の進歩が最終的に恩恵をもたらすのはまさにそうした小さな制度的ギャップなのです。

建築資材のオンチェーンでの来歴管理（プロベナンス）は、長年未解決だった新たなクラスの問題に取り組み始めています。偽装された鋼材、構造用グレードと偽られた低品質のコンクリート、刻印された仕様を満たさない電気部品——これらは陰謀論めいた終末シナリオではなく、実際の建物の倒壊や数十年にわたる賠償責任リスクをもたらす体系的な不具合モードです。製造元からあらゆる仲介業者を経て建設プロジェクトに至るまで資材を追跡し、各移転をパブリックブロックチェーンに記録することで、この検証問題は紙の書類では不可能だった方法で解決できます。これは保険会社の目にも留まっており、ブロックチェーンで検証されたサプライチェーンを利用するプロジェクトに対して保険料の割引を提供し始めています。これにより、技術の背後にあるイデオロギーにはほとんど関心がないものの、保険料の請求書には大いに関心がある大手ゼネコンの間での採用がさらに加速しています。

これらの契約はスマートコントラクトによって管理され、歴史的に建設現場における汚職の主な温床の一つであった裁量権も制限されます。客観的なマイルストーンの独立した検証に基づいて支払いが自動的に行われるため、企業から賄賂を要求する機会ははるかに少なくなります。ただし、検査員自体が人間であり腐敗する可能性があるため、これが完全な保証になるわけではありません。それでも、不正がはびこる地域で建設コストが必要以上に跳ね上がる理由の一つである汚職の余地を、さらに削り取ることにはつながります。

トークン化された建造物と賃借人が持てなかったステーク

トークン化された不動産の最も急進的な形態は、ビルディングDAOモデルです。トークン保有者のグループが原資産となる不動産を購入し、オンチェーン投票で管理し、その収益を分配するというものです。CityDAOのコミュニティは、ワイオミング州の土地を利用して都市を建設することを目的に活動していることで有名です。多くの小規模なDAOが、荒廃した都市部の古い建物を購入し、人々が所有するコミュニティの場として再生することを目指しています。その結果は様々です。一部のプロジェクトは、住宅所有者組合（HOA）の理事会を経験したことがある人なら誰にでも心当たりがあるようなガバナンス紛争によって崩壊しました。そこでは、あらゆる意見の相違が実際には積年の反目の代理戦争にすぎず、個人的な争いが集落存続への危機へと発展します。一方で、実際の入居に向けて地道に取り組んでいるグループもあります。

これらの実験で興味深いのは、個別のケースで機能しているかどうかではありません。それらがそもそも存在しているという点です。不動産の所有権は、これまで主に多額の小切手を切ることができる人々の領域でした。数千人が少額の資金を出し合って建物を購入するというモデルは、関与する事務手続きの膨大さから1人を除く全員が参加を断念してしまうため、従来の証券の世界の外では決して存在し得ませんでした。新たなオンチェーン版は、その事務手続きを削減して小規模な共同所有を実現可能にし、これまで存在しなかった参加型の活動カテゴリーを生み出しています。これまで所有経験のない賃借人でも、住宅ローンの審査に通る必要も、6桁（数十万ドル）の頭金を用意する必要もなく、自分が借りている建物の25分の1や、別の場所にある同様の物件を所有できるのです。

問題は、これが住宅危機全体の規模において意味を持つかどうかです。人々はトークン化によって住まいがより安全になったとは感じていません。ゾーニングが変わるわけではありません。地方自治体を牛耳る住宅所有者の利益団体を排除するわけでもありません。外国資本の流入を防ぐこともできず、高騰した都市の住宅価格を落ち着かせる役にも立ちません。少数の賃借人に一部の建物の名目上のステークを与えるだけであり、現状に対する改善ではあるものの、壊れたシステムを修復するには到底足りません。暗号資産が住宅危機を解決すると主張する人々は誇大宣伝をしています。そうした人々は、私たちがすでに成し遂げた具体的で小さな進歩を決して見ようとせず、まるでそれが実現しておらず何の役にも立っていないかのように振る舞っています。

長期的な課題は、直接支払い、オンチェーンの来歴管理、スマートコントラクトによるプロジェクト管理、分別所有権といったこれらの運用上の改善が、建物の資金調達や管理方法の全体的な転換へと積み重なっていくかどうかです。建設業界におけるテクノロジーの歴史から見れば、これはゆっくりと、部分的に進み、それぞれの漸進的な利点が何十年もかけて静かに標準の一部として同化していくことを示唆しています。今日、従来とは異なる方法で発注・管理されている建物は、次世代の建物のプロトタイプとして機能するでしょう。その変化は、影響が積み重なり後から振り返って明白になるまで、外部からは気づかれないかもしれません。

そして、暗号資産ネイティブの所有者が自ら資金を出す建物に何を求めているかという問題もあります。これは、暗号資産起業家がシンガポールに自社の本社を置くために歴史的建造物を取得することとは異なりますし、不動産開発業者が大半の住民には手が届かない投機的なコンドミニアムを建設することとも異なります。暗号資産によって資金を調達された初期の建物のいくつかは、業界全体から恥ずべきとされるほどあからさまに豪華でした。一方で、伝統的な資本から見過ごされていた地域への目的意識を持った介入となった建物もあります。何が建てられるかは誰が建てているかを反映しており、今それを行っている人々は、後継者が何をすることを許されるかを形作る評判を築きつつあります。あと20年もすれば、主要都市のスカイラインには、建築家が教育を受けた時点では存在しなかった金融メカニズムによってのみ建設が可能となったいくつかの建物が並び、その政治的力学も近隣とはどこか微妙に異なっているはずです。

給与支払い、ベンダーへの支払い、トークン保有者への分配などのために、何百、何千ものステーブルコイン送金を処理しなければならない建設会社、請負業者、不動産プラットフォームなどの他の種類の事業者にとっては、トランザクションごとの運用コストが、マーケティング資料で語られる内容よりもはるかに重要になります。そして、ここでTRONのEnergy botが、オプションの贅沢品ではなく必要不可欠なインフラへと変わるのです。Telegram内で、Netts Energy Charge Botは、1回の呼び出しにつき最大131kのオンデマンドEnergyを提供する手動チャージを通じてウォレットの補充を管理するだけでなく、ユーザーのアドレスに持続的に資金が供給された状態を維持できる自動チャージモードも提供しています。オフピーク時の価格はEnergyパッケージあたり平均25 sunで、トランザクションあたりのEnergyの平均価格は約1.625 TRXとなっており、TRXを一切ステーキング／フリーズすることなくTRONのEnergyを購入できる競争力のある購入オプションが用意されています。この価格設定こそが、保有ポートフォリオやトークン化された開発プロジェクト全体で1日に何百ものステーブルコイン送金を処理する企業にとって、運用上実行可能なワークフローと、自らの利益率を侵食してしまうワークフローとの決定的な違いとなるのです。